中国一直以来最稳健经营的民营房企万科，近期经营压力快速升高，风险被迅速释放到股票和债券市场。
据万科 3 月 29 日发布的年报，2023 年营业收入同比减少 7.56%，净利润少了 50%。因为地产公司多数时候收入至少是跨年收入，所以销售额更能反映当期经营情况。去年，万科销售额虽然还能以 3761.2 亿元排行业第二，规模却已经回到 2016 年的水平。
– 万科 2023 年收入 4657 亿元、同比减少 7.6%，归母净利润 121 亿元、同比减少 46%；- 全年开发业务销售金额 3761.2 亿元、同比减少 9.7%，较 2020 年的历史高点少了约 53%；- 基于审慎市场策略 ，计提 48.5 亿元存货叠加准备；扣除应收账款后的负债率从 2018 年的 76%，降至 2023 年底的 65.5%；- 集团经营性现金流净额继续为正，在手货币资金 998.1 亿元，可覆盖一年内到期有息负债。
万科还宣布 2023 年取消了连续 31 年的分红。公开资料显示，万科累计分红 1030 亿元、平均分红率 33.3%，是历年股权融资额的 2.8 倍。万科董事会秘书朱旭说，行业还在深度调整，今年前两个月万科销售额下滑超过四成，市场信心还在恢复，经营不确定性也存在。
“所以基于此，我们跟债权投资人和股权投资人事先做了一些沟通，发现其实投资人对于是否分红存在一些分歧。” 朱旭说。“比如债权投资人希望公司不要分红或者减少分红，保留更多的现金储备，应对未来债权偿还。股权投资人分两类，一类希望不分或者少分红，确保经营安全，还有一类希望延续以往分红政策。”
– 万科 1991 年上市，当年没有分红。从 1992 年开始持续分红，直到 2023 年。这是万科上市以来第二次没有年度分红。
为了显示回笼现金的能力，万科在年报里专门提了在合肥、东莞、杭州、上海等 6 个项目开盘当天即售罄，以及如何通过团购、直播等方式卖房或者卖车位。这些将影响市场对万科的预期。
因为如万科自己所说，融资模式转换以后，现在再从监管账户提款要按工程进度，其余时间会被封闭在项目监管账户上，“显得总部的自由现金流略显不足，或者说总部原来的现金流储备会被逐渐的消耗干净。”
当被分析师问到评级下调的影响和与金融机构合作是否顺畅时，万科总裁祝九胜说，公司的能力和基本面没有发生根本性变化，相信只要能力深，不会有太大问题，并说公司甚少回应传闻是因为 “羊到山上晒不黑，煤到水里洗不白”。
祝九胜还讲了和银行家们的沟通结果，他说在长期和银行交互的过程当中，后者最关心三个点，钱流到哪里去、东西在哪里、现金流够不够。
“东西在哪里就是指资产、项目在哪里，” 祝九胜说。他还感谢以国寿、平安、新华为代表的各大保险公司的长期支持，“有一些支持和长期有耐心的基金是让我们在经营性业务的铺排上显得更从容。” 本月中旬，《经济观察报》报道称有头部险资人士认为万科 “处置资产不积极”。
谈到行业趋势时，万科董事长郁亮提了两点，楼市超跌、“三大工程” 应该多关注。
-“三大工程” 指保障性住房建设、城中村改造和 “平急两用” 公共基础设施建设，被认为是稳定房地产市场的长效机制和重要切入点。
“我们已经不可能回到 18 亿平方米的高峰，但是维持在 10 亿平方米左右的中枢值是一个相对稳定的水平。目前来看市场是超跌了，” 郁亮说。他觉得万科小户型建设、代建方面的优势，有机会发挥在 “三大工程” 上。（龚方毅）
